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曹舟南藍綠雙城這一年:迅速擴張,反思代建模式

2019-11-08
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极速十一选五计划软件手机版下载 www.ndbfan.com.cn 從中國明星房企綠城的行政總裁任上離開,曹舟南另起爐灶已有一年。

11月1日,在藍綠雙城杭州的共建者大會上,藍綠雙城董事長曹舟南與他的五位同事一起公布了公司成立一周年的成果和思考。

這五位同事分別是創始合伙人、總裁顧建明,分管人事、行政和品牌工作的副總裁孔景玲,負責前端融資的金如一,負責財務資金管理的張玲波,還有負責公司總體運營的姚光葉。

顧建明、孔景玲和張玲波都是老綠城人,金如一是擁有浙江省建行、華潤基金等工作經歷的金融屆老人,姚光葉有著藍城背景。經過一年多的發展,藍綠雙城目前團隊總人數已經有520人。

藍綠雙城數據顯示,目前公司已經成功簽約項目30個,規劃建筑面積超過1000萬平方米,可售貨值超過800億,進駐杭州、深圳、濟南、成都、鄭州、寧波等16個重點城市,同時儲備項目超過300個。

離開了綠城體系的曹舟南,僅用一年時間就造就了當前的團隊陣容和公司規模。

這期間要付出的努力也不可想象。曹舟南表示,這種拼你們是不可想象的,到今天這么多的項目,這些項目你總得去看過,要談、要測算,這個工作量就不可想象,一系列的事情相當于反思整個行業40年,再展望未來行業40年。

藍綠雙城擴張的核心因素是共建商業模式。共建是代建的升級和創新,基本原則是價值創造、利潤兜底、售價對賭和超額分成,主要類型有小股操盤、融資代建、純代建、合作開發四種。

共建模式更多是與投資人、基金方、客戶以及所有的合作方形成利益、責任、風險對等,而代建模式是由委托方承擔全部風險。

作為曾親歷過綠城代建業務快速發展的人,曹舟南認為目前代建最大的問題是所有風險在投資人,今后必定面臨困難。代建方不過是賺多賺少的問題,所有人員經費算進項目成本,一般安排800萬-1000萬元,然后按照總體銷售額的5-7個點算服務費。

同時傳統代建收取管理費的模式也不合理,由于代建項目幾乎都集中在四五線城市,銷售額中有60%~70%,甚至80%是地價,實際銷售額的體量并不多,以這個標準計算服務費,投資人并不劃算。因此,藍綠雙城在深圳的代建項目是去掉項目土地費后,在計算品牌和管理輸出的服務費用。

曹舟南稱,相比以往的代建模式,在融資代建和小股操盤中,藍綠雙城是有一定的資金投入的,這個資金相當于藍綠雙城的保證金,如果房子賣的不好,藍綠雙城也跟著受影響,這種機制下藍綠雙城肯定竭盡全力將項目做好并營銷出去。

這個新模式對委托方具有相當大的誘惑。除了項目簽約速度驚人,曹舟南還用藍綠雙城進入了深圳這個一線城市以及杭州、成都、鄭州等二線城市,初步證明了共建模式的可擴張性。

高速發展下,藍綠雙城的錢從哪里來成為關注的焦點。

根據曹舟南介紹,公司資本金5億,但因為有很多的金融機構愿意以基金的方式,還有社會上一些投資人也在緊鑼密鼓的洽談,到位資金有幾十億,足以支持現在發展。他還表示,公司目前拿到的資金總體成本比較低,金融機構和投資人的要求就是有公司股份,賭公司未來。

根據天眼查信息,藍綠雙城的主要股東為杭州綠芯企業管理有限公司、杭州綠合股權投資合伙企業(有限合伙)、華夢馨、杭州雙鵬實業有限公司、舟山眾志股權投資合伙企業(有限合伙)、寧波梅山保稅港區赫昇投資管理合伙企業(有限合伙)、浙江加利利電子科技集團有限公司等。

其中,杭州綠芯企業管理有限公司是由曹舟南100%持股的公司,在藍綠雙城的股權占比為42.6%;杭州綠合股權投資合伙企業是由合伙人馮鑫強和馬佩儒各持股50%的公司,公司在藍綠雙城的股權占比為10%;華夢馨個人持股比例為2%;其他股東沒有公布持股比例。

曹舟南還在此次會議上表達了對當前房地產市場的判斷。

他認為當前中國城市化已經進入下半場,很多城市已超過70%的城市化水平,未來真正為房地產開發用地指標會極為稀缺。但土地再緊缺也要保障新經濟、新產業導入用地以及做好民生工程等。

那么城市化下半場不再是以房地產為主體的城市化,根本性變化是房地產成為居住功能的配套。這意味著土地的紅利還原給政府、房地產去除投資和投機功能,拉回到居住和服務屬性。

基于此,曹舟南將藍綠雙城定義為現代服務業而不是房地產公司,藍綠雙城想為購房者造出性價比最好的房子、為合作伙伴提供適合的合作模式以及服務于經濟發展。

值得一提的是,除了共建外,藍綠雙城的業務模式還覆蓋有TOD2.0、未來社區、青年創業公寓、新型養老公寓和小微綜合體項目等,這些都是服務于經濟發展的新型業態。

在目前已拓展項目的基礎上,曹舟南還有更大的野心,他期望明年可以再增加50多個項目。

這并非沒有可能。曹舟南的老東家綠城建設公司在2010年9月20日成立并涉足代建,當年年底就拿了40多個項目。

目前綠城整體的代建項目超過500個,今年前9月代建業務的合同銷售面積約350萬平方米,合同銷售金額約437億,是代建領域的老大。

但曹舟南要實現他擴張野心也有一定難度,當前市場下行明顯,整個房地產行業的銷售和利潤都有一定程度的影響。在這個大背景下,如何挑選適合藍綠雙城的項目成為更大的挑戰。

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