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藍綠雙城曹舟南:新房市場將逐步降到五萬億 共建時代已開始

2019-11-07
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极速十一选五计划软件手机版下载 www.ndbfan.com.cn 11月1日,曹舟南創辦的藍綠雙城在一周年這天舉辦了“首屆共建者大會”,對其首創的“共建”模式進行了闡釋。

曹舟南介紹,“共建”主要包括四種類型:小股操盤、融資代建、純代建、合作開發,基本原則是“價值創造、利潤兜底、售價對賭、超額分成”,目標是在投資和開發分離的趨勢下,采用新的商業模式,解決產品和服務的品質問題,化解規模增長矛盾,理順開發主體權責利關系。

曹舟南表示,“共建”的四項原則會寫進雙方合同里,藍綠雙城對投資人、委托方的態度是包盈包虧,“根據項目的增值部分分成,只要完成合同設定的盈利目標,我們就要按照利潤分成,如果完不成,那么開發期間的費用由我們承擔。”

和代建一字之差,“共建”是曹舟南對自己在綠城時代重點打造的代建模式發起的挑戰。

2010年,綠城房產建設管理有限公司成立,其后,綠城建設的代建業務逐步成長為綠城集團的一大支柱,根據綠城中國(03900.HK)的年度報告,2018年綠城代建業務銷售額為552億元,占綠城集團總銷售額35.29%,2017年這一比例是29.39%。

曹舟南是綠城代建業務的主導者之一,因此,他了解代建業務的軟肋,“代建說白了,做好做壞一個樣,代建模式能夠走通的前提是房企能夠拿到高額的土地紅利,行業只追求效率而不追求質量。

房地產市場的調控不會松懈,這是曹舟南對綠城時代經驗總結、離開綠城后不斷思索得出的結論,“去年的一手房交易量公開的有14萬億多,以我在這個行業多年的理解和直覺判斷,一手房的實際交易量在未來幾年會降到5萬億左右。”

曹舟南認為,目前存量房地產市場中,真正被居住的房子數量不足50%,超過一半的房子是投資、投機屬性,“房住不炒”政策的核心是讓住房回歸居住、服務的功能,讓房地產行業回歸制造業、服務業,“對政府調控,我舉雙手贊成,不然這個行業面前的是萬丈深淵”。

藍綠雙城的共建模式是否是房地產行業下半場的最優解?曹舟南其實也并不確定,他直言,在今年1月藍綠雙城的第一次亮相時,他心中滿是忐忑,但遠超出他預期的公司發展進度給了他信心,截至目前,藍綠雙城簽約項目30個,規劃建筑面積超過1000萬平方米,可售貨值超過800億元,儲備項目超過 300 個。

雖然剛剛誕生一年,曹舟南已經開始展望上市,他表示,藍綠雙城從開始組建就對應將來輕資產、科技型上市的各項要求,“有很多大的戰略投資機構始終在跟著我們,我們爭取早點上市”。

事實上,除去許多追隨曹舟南來到藍綠雙城的老綠城人,股權激勵及對上市的展望是目前處于創業階段的藍綠雙城吸引人才的最重要砝碼,曹舟南稱自己在綠城中國時的薪資達到1800萬元,創業后,薪資是100萬元,他笑言,“房地產行業的薪資太不合理了,哪個制造行業動不動工資幾百萬幾千萬的?”

由一批老綠城人創業打造的藍綠雙城,綠城基因之濃厚顯而易見,會后,在曹舟南等高管與媒體的交流里,“品質”、“服務社會”、“責任”等關鍵詞頻頻出現。

例如,藍綠雙城“物理開發+數字開發”的雙開發模式包含了塑造未來社區、TOD2.0、青年創業公寓、新型養老公寓、小微綜合體等創新品類。

曹舟南對青年創業公寓有著別樣的執念,“這并不是長租公寓,我在綠城中國一套長租公寓都沒有做,長租公寓在杭州的回報率大概是2.5%,這中間的財務費用和貸款5.5%,做一套賠一套。青年創業公寓不一樣,現在各個城市放開落戶,住房問題是吸納人才最大的問題,青年創業公寓就是為青年人才提供創業階段的第一套住房,我的理想房價是1萬元/平方米,主力戶型60平方米,一對青年夫婦工作幾年就可以覆蓋按揭。”

諸如此類對改變房地產行業現狀、履行房地產行業居住服務責任的“情懷”在藍綠雙城的各個品類中都有所體現,曾經被視作“宋衛平接班人”的曹舟南似乎準備以另起爐灶的方式完成“接班”,事實上,藍綠雙城的名字是宋衛平所起,宋衛平此前也曾表示可以做藍綠雙城的首席產品官和高級顧問。

但曹舟南并不打算簡單地成為另一個綠城,他對記者說,藍綠雙城的愿景是成為最好的那座城,在品質上,藍綠雙城要超越目前所有的房地產企業,包括綠城在內,“如果有一天很多人跟我說,藍綠雙城項目做的很爛,那我就不做了,可能有這么多員工要養活,還會留個位數的項目,這是我的承諾。”

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