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農業地產:一個新興的暴利行業 ?

2018-01-29
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近期,在北京大學、清華大學等EMBA班的授課中,經常有總裁班的學員問授課老師這樣的話題:房地產受到打壓后,中國還會出現像房地產那樣“暴利”的行業嗎? 專家的回答是:任何行業都有“暴利”的機會,但任何行業都不可能永遠“暴利”! 所謂的“暴利”是相對而言的,它是每一個行業從市場培育期走向成熟期的必然階段

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近期,在北京大學、清華大學等EMBA班的授課中,經常有總裁班的學員問授課老師這樣的話題:房地產受到打壓后,中國還會出現像房地產那樣“暴利”的行業嗎?

專家的回答是:任何行業都有“暴利”的機會,但任何行業都不可能永遠“暴利”!

所謂的“暴利”是相對而言的,它是每一個行業從市場培育期走向成熟期的必然階段,當年的家用電器、BB機、手機、電腦等行業同樣如此。房地產之所以備受關注,是因為它與百姓生活的關聯度和對民生影響的重要程度所導致的。

1980年以前,中國并沒有房地產行業。當年人們對“房地產”的認知,如同現在人們對未來中國可能出現的“農業地產或生態農莊”的認知度一樣陌生。

所謂“農業地產”,是指中國很有可能會在未來的5-10年內,出現以租賃農村土地,或建立有機農業生產基地為主要業務的新興產業。這個產業將在“土地流轉”、“城鎮化建設”和“農民進城”等一系列的宏觀政策和鼓勵措施下快速形成。

第一,大量流轉出來的農村土地,將在地方政府的干預和規劃下,有償租賃給相關財團、機構,并通過收取大規模流轉出來的土地租金獲得長期、穩定的地方財政收入。

第二,租賃土地的財團、機構,在租賃的土地上經營高附加值的經濟作物、從事農產品供應鏈控制或現代農業規?;?,從而獲取利潤。

第三,從事土地租賃中介業務的“土地買辦”獲得相應的勞務費用。

第四,廣大農民將通過出讓土地使用權而獲得數額相當的一次性現金補償,此后再通過出賣剩余勞動力成為“職業農民”。

以上推論并非空穴來風,專家認為促使“農業地產”業形成的理由如下:

一、人民幣對美元匯率的升值,無論利害關系誰是誰非,它最終導致的結果必然是拉動中國經濟增長“三駕馬車”之一的外貿出口損失慘重。國家提出的“轉變發展方向、改變發展思路”已明確說明以加工外貿為主的宏觀發展方向的?;頭縵招?。拉動中國經濟增長的另兩駕馬車中,唯一堅挺的是“內需”市場。而拉動內需的“重要支柱”產業是“房地產”和“汽車制造業”,顯然依靠單一的“私家車”是無法長久拉動GDP增長的。

二、房地產業的風聲鶴唳絕不僅僅是部分城市“房價過高”的問題。平均占地方政府財政收入79%(中央電視臺語)的“土地財政”現象不可能長久持續,“城市化”的腳步也將隨著城市擴張的“地皮極限”而無法長久供應政府的財政需求。相反,農村土地則是目前地方政府唯一可以長期重復利用的、穩定的,也是最大的財政保障來源。

三、2008年底中央提出的“土地流轉”,以及關于農村城鎮化建設步伐的加快,其根本目的就在于將農村“剩余”的勞動力和“閑置”土地集中利用。最佳“集中利用”農村土地的辦法只有一個:租賃。

四、大量如“聯想”這樣的國內知名公司已悄悄地把資金向農村轉移,它們的目的當然不可能是簡單地去“種水稻”。

人人都在為錢發愁,沒錢的愁缺錢,有錢的愁掙不來錢。河北的齊老板,本來想借著家鄉發展的機會,在村里建一個小樓盤,但現在建設用地審批這么難,看上的村北那100畝地怎么才能批下來?和朋友合伙,只能籌措500萬,資金量也差很多,怎么籌到錢?便也發起了愁。

帶著兩個問題,齊老板來到農合論壇找到趙財神尋求解決之道,這一趟,真沒白來。短短半年,總體規劃做完了,后續資金有著落了,跟政府的投資協議也簽訂了,原本一個小樓盤最后竟成了20億的大項目。這是怎么做到的呢?

以農業產業凝聚人氣,為解決民生提出土地需求

單純跟政府要地建房子,難審批不說,地價還貴?;灰桓黿嵌?,以“城鄉一體化產融結合示范園區”整體布局為出發點,推進農業產業化綜合開發,以一產帶動二三產業,實現一二三產產業融合、聯動發展。產業帶動經濟發展,產業促進就業增加;引導村子及周邊5~10個村勞動力就地轉移成為農業產業及相關產業工人;人流的聚集帶來消費的增加,同時也會對生活環境和生活條件提出新的更好的訴求,進而完成城鄉一體化和美麗鄉村建設的目標。如此,蓋房子(新農村社區)順理成章的成為的急需解決的民生需求。然后通過局部搬遷和土地復墾,置換建設用地指標。

合作社、招商、運營,三種方式解決資金問題

一是和村集體合作,由村集體成立經濟合作社,實行股份制,成立理事會、監事會,動員村民入社集資,制定合理的利潤分配方案以及風險保障機制,通過年底分紅+利息,調動農民入社參股積極性。

二是對新農村社區進行規劃設計,進行招商引資,村集體參股,開發商建設。

三是對全村進行城鄉一體化統籌規劃,交由專業的運營團隊運營管理,由權威的專家團隊全程指導,并尋求國開行、農發行的投資建設。

現在國家大力發展農業,推進農村改革,但農民上樓不是根本目的,根本目的是讓我們農村擺脫貧困落后,家家戶戶住上現代化的新居,最終還是要讓居民不僅有地兒住,更重要的是有事干,安居樂業。所以,給齊老板訂的這個方案正是“新農村+產業園區”的模式,既解決用地指標,又解決產業問題,所以會受到政府的大力支持。  

中國是一個農業大國,當前的“商機”已經顯現,未來的中國“首富”必將在“農業地產”或“生態農莊”行業的名單中產生,請拭目以待。

(來源:今日地產說)
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