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李嘉誠內地物業:僅?!?1 個足球場”大小

2016-11-23
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    近些年,李嘉誠旗下企業一方面不斷拋售中國內地物業,一方面持續加大在英聯邦國家的投資力度和廣度。目前,一個鮮明的對比結果是,其在中國內地和香港的產業,不是溢價便是增值;而受到英國脫歐公投結果影響,其在英投資策略雖不像外界傳言那樣失敗,其產業所遭遇的負面影響卻顯而易見。從未有過投資失手的李嘉誠,下一步將如何布局?第一財經聯動內地、香港和英國記者,制作了“李嘉誠產業觀察”專題,以饗讀者。

  “決定一件事時,事先都會小心謹慎研究清楚,當決定后,就勇往直前去做。”李嘉誠這句廣為人知的名言,在過去數十年里,已經通過他在內地的投資和套現得到良好驗證。

  2016 年10 月26 日,李嘉誠旗下長江實業地產有限公司宣布以200 億元人民幣拋售上海世紀匯廣場。這是李嘉誠至今在內地單筆出售金額最大的一個商業項目。最近幾年,他一改常態,不斷拋售內地物業,這引發了各種猜測和關注。

  2015 年,李嘉誠曾表示,“繼續看好中國經濟”。但他此番舉措,愈加加重了人們對他的猜疑。隨著這個占地面積5 萬平方米項目的出售,如今,李嘉誠在內地持有的投資性物業面積只剩下了15 萬平方米,僅相當于21 個足球場大小。

  年已耄耋的李嘉誠或者說他背后商業帝國的頭腦,意欲何為?

  “內地的地價已經被搶得很高”

  李嘉誠發力于內地投資可以追溯到20多年前。

  上世紀90 年代前后,當不少外資撤出中國之時,李嘉誠選擇逆流而上。國家發改委宏觀經濟研究院原副院長劉福垣在接受第一財經1℃記者采訪時表示,李嘉誠是個會看經濟形勢的政治家,“1989 年以后,在別人都跑的時候,他來了。”

  1992 年,鄧小平登上了南下的火車,他通過南方談話釋放了一個重大信號:要保證改革開放繼續下去。對于外商來說,中國內地將迎來一次空前的機會。從這時開始,李嘉誠以勇猛態勢進軍內地市場。

  1993 年,和記黃埔有限公司(下稱“和記黃埔”)獲準入股鹽田港,持有70%的股份,和鹽田港一起共同投入60 億元建設集裝箱碼頭。這是當年內地最大的外資引進項目。同期,李嘉誠簽下了北京一大型城建工程項目,就是后來著名的東方廣場。東方廣場由此成為李嘉誠在內地投資地產物業的標志。據2013 年專訪李嘉誠的《南方周末》報道,這一年,李嘉誠內地項目已經占到了集團資產的四分之一。

  在過去數十年間,地產業務成為李嘉誠在內地獲取財富積累的主要來源。至2015 年,李嘉誠旗下“長和系”的總市值高達1.222 萬億港元,成為香港第一大家族性財團。而在上世紀70 年代上市之初,長江實業(集團)有限公司(下稱“長江實業”)市值僅1.57 億港元。

  “長和系”是李嘉誠旗下上市公司所構建的企業集團的總稱,集團核心為兩大上市旗艦——長江實業與和記黃埔。“長江系”分別包括長江實業、長江基建集團與長江生命科技;“和記系”則包括和記黃埔、和記電訊、和記港陸和電能實業。此外,長和系參股的港股公司還有TOM 集團。

  2015 年1 月,長江實業、和記黃埔合并后分拆為長地與長江和記實業有限公司。當年6 月3 日,長地在港交所掛牌上市,全數接手長江實業與和記黃埔的全部地產業務,總物業估值達到4201 億港元,由此成為香港地產商中的航母。

  在長地估值達到4201 億港元的總物業中,香港物業組合估值約2690 億港元,占比高達64%;內地達1380 億港元,占比32.9%;海外約130 億港元,占比3.1%。

  長地2015 年年報顯示,該公司2015 年的營業額為587.93億港元,同比增長82%。物業銷售利潤為155.22億港元,香港、內地及新加坡分別貢獻47.69億港元、100.93億港元和6.88億港元。

  長地的銷售額還在增長。2015 年,該公司內地物業銷售額為2014年的5.13倍。2015年內地物業銷售294.05 億港元,而2014 年的數據顯示為57.31 億港元。同樣,長地2016 年中報顯示,公司上半年收入為275.6 億港元,與2015 年同期的190億港元收入相比,業績大幅上漲了45%。中報說,這是“內地房地產市場在去庫存政策支持下,銷售量及房價均有理想表現,帶動集團在內地銷售及收入”。

  與此同時,根據長地2015 年年報,目前,長地擁有約1360 萬平方米的可開發土地儲備(不包括農地及已完成物業,但包括發展商于合作發展項目的權益),其中約70 萬平方米、1250 萬平方米及40 萬平方米分別位于香港、內地及海外。


 

  長地上述儲備土地有91%在內地,且大部分在2005 年以前獲得。但自2013 年以后,“長和系”在內地再沒拿過地了。“如果價格合理,公司也想買,”李嘉誠在2014 年的公司業績記者會上說,“但是內地的地價已經被搶得很高。”

 他還會回來嗎?

  長地持有的內地投資物業已經不多了。長地2015 年年報顯示,該公司目前持有約150 萬平方米的投資物業。其中,在香港持有約130 萬平方米,而在內地僅剩20 萬平方米。

  這130 萬平方米的投資物業是長地旗下四大業務板塊之一,其他三大板塊分別為發展物業、酒店及服務套房、于上市房地產投資信托的權益。其中,投資物業占比29% ,總估值高達1233.31 億港元,主要包括寫字樓、零售、工業物業及停車位,以估值金額計算,96%的投資物業位于香港。

  隨著5 萬平方米左右的上海世紀匯廣場的出售,長地目前在內地僅有15 萬平方米投資物業,相當于21 個足球場大小。

  李嘉誠非常欣賞《左傳》中的這句警句:“居安思危,思則有備,有備無患。”不管李嘉誠近年來陸續拋售內地地產物業基于何種考慮,他從拋售的這些物業中卻獲利頗豐。

  比如,此次出售的世紀匯廣場項目交易價格為200 億元人民幣,根據長地董事會預計,此次交易,集團將獲得未經審核得益約62.2 億港元(約人民幣54.3 億元)。

  世紀匯廣場項目是長和系在2004 年拍下的。項目位于上海浦東新區濰坊路179 號,地處上海目前唯一四條地鐵線交匯的商業據點。

  從2013 年8 月開始,李嘉誠就陸續拋售內地投資性物業套現,到了2014 年其更是加快了減持進程。2013 年8 月,李嘉誠以26 億元出售從1997年入手的廣州西城都薈廣場項目,該項目位于荔灣區黃沙大道8 號,總建筑面積約8.8 萬平方米,位于地鐵1 號線及6 號線黃沙站上。

  盡管西城都薈住宅部分直到2008 年樓市處于冰封時才開始出售,但出售價位卻高達1.5 萬元/平方米。到2011 年,最后一批住宅的售價已高達2.5 萬元/平方米,粗略測算,住宅部分為整個項目創收至少達20 億元。

  2013 年10 月,李嘉誠家族以71.6 億元出售上海陸家嘴東方匯經中心。東方匯經中心建筑面積超過11 萬平方米。

  東方匯經的售價是當初拿地時價格的8 倍還多。根據當時和記黃埔的公告,出售東方匯經中心50%股權將凈賺18.4 億港元。

  2014年4月,李嘉誠次子李澤楷旗下的盈科大衍地產發展有限公司(下稱“盈科地產”,00432.HK)宣布,以72.01 億元出售北京盈科中心。根據盈科地產當時估計,出售該項目稅前盈利26.46億元。

  對于李嘉誠的上述動作,有人說,這是他看空中國房地產的表現,也有人說,這僅僅是他做出的短暫性選擇。劉福垣的觀點屬于后者。“他(李嘉誠)還會回來的。他現在是看哪里好就往哪里走,但這僅是短暫性的。”

  “應該說,(這)是一個生意人非常理性的做法,即哪里盈利水平高,資金就會流向哪里。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進與劉福垣持有同樣的觀點。他向1℃記者表示,“從這個角度看,可以理解為李嘉誠在全球資產配置方面有其獨到的和前瞻的眼光。”

  嚴躍進分析說,以李嘉誠投資的思路,他若認定部分物業價格高估,即會采取拋售的做法來回籠資金,進而增加對其他投資機會的把握。

  李嘉誠賣掉的上述4 個物業給他帶來了369.7 億元的現金流。

  縱觀李嘉誠幾十年的商海歷史,人們很容易發現,他時刻都在保證手中有充足的現金流。有人曾提問李嘉誠“成功的關鍵是什么?”他的回答只有兩個字:“保守”。

  如果,以“保守”來看待李嘉誠家族在中國內地一些商業舉措的話,無論是項目正常銷售還是拋售,都獲利頗豐。那么他在英國的投資呢?能用“保守”、穩健來形容嗎?

(來源:第一財經日報)
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